中兴路会超过瑞虹新城吗？

最近看到一个很有意思的说法，说中兴路会成为下一个瑞虹新城。

中兴路对标瑞虹新城，其实也不无道理。

都在内环内，中兴路靠着苏河湾，瑞虹新城靠着北外滩，定位上也都是中产社区。

【资料图】

而且中兴路最近热度的确很高。

去年万科百亿入局中兴路地块，打造翡翠雅宾利四期商住办综合体。

老大难项目天汇世纪玺去年也触发了积分。

今年华发的地块也将接棒上海青蓝，预计分数也不会太低。

土拍市场上，今年中兴路有好几块地即将上拍。

一批次即将出让这块就在万科大地块的南面，听开发商的朋友说，已经好几家决定要冲一下了。

中兴路板块真的能比肩甚至超越瑞虹吗？

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中产喜欢住在什么片区？

环境好，交通方便，商业发达，学区医院一应俱全的六边形战士，资源一应俱全。

但是历史原因导致，上海市区大部分板块都是历史与现代混杂交错，城市界面比较割裂，环境好的地方并不多。

能满足中产改善居住需求的片区就逐渐脱颖而出。

新江湾，古北、森兰这样的国际社区，大宁、古美、长风这样的成片开发的商品房片区，价格也是水涨船高，中环的地段比很多内环的社区单价还贵。

而内环内，这样的宜居片区就更为稀少。

内环内整片打造的商品房片区严格来说只有三片，浦西的新天地和瑞虹新城，浦东只有一个联洋。

新天地成为了整个上海的价格高地，瑞虹抗鼎整个北四区，联洋称霸浦东内环。

其实也很好理解，除了一小部分对地段有浓厚情节的人，大部分购房者还是不太希望住在一堆老破小周围，配套更是越健全越好。

瑞虹新城作为整体开发打造的内环内“新城”，极佳的居住环境，干净整洁的城市界面，后来者难以望其项背。

反观中兴路，城市界面真的一言难尽。

中兴路板块范围很大，但商品房社区并不多，板块内大部分的社区都是老公房。

调研的时候，我从板块最南面的宝山路站下来，入眼的就是成片的老公房。

拍摄于宝山路地铁站

路口的复地新都国际是板块内少有的商品房之一，目前外立面脱落了不少，正在施工维修中。

复地新都国际

中兴路最大的成片商品房就是万科的“中兴城。”

这个范围包括已经交付的雅宾利一二三期，万科中兴路壹号，以及今年有望入市的中兴路壹号二期及雅宾利四期，整体占据了板块的中心位置。

中兴路今年的动作很多，不断有新地块出让，但是并没带来翻天覆地的变化。

中兴路项目地图

西北角的新湖青蓝国际和华发项目，东南角的天汇世纪玺和宝珀公馆两兄弟，西侧的洪南山宅地块，以及南侧待出让的几个小地块，都是被老破小环绕。

最新出让的翡翠雅宾利四期地块航拍看过去，感觉就比较直观。

四期地块周边航拍

这种情况和杨浦的鞍山，东外滩很相似，成片的老公房预计未来十几年也不会有什么变化。

成片的老社区

最近博哥的几个朋友都因为城市界面的问题，放弃了认筹瑞士云曜璟庭。

好的居住环境真的很稀缺，无论是新房还是二手，消费者都会用脚投票。

可能有的朋友会反驳我，说黄浦静安也有很多老房子，不是一样卖的很贵?

这就源自于地段上的差距了。

黄浦静安徐汇的老房子可以叫法租界景观，叫历史风貌，闸北的老公房就只是老公房了。

好在闸北并给静安后，市政绿化得到了极大的提升，加上中兴路壹号这样的高颜值项目，小环境看起来还不错。

中兴路壹号旁的道路绿化

在中环内的中产社区里横向比较，中兴路的资源和居住环境，只能算是第二梯队，远没法跟瑞虹新城相比。

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去年瑞虹新城太阳宫开业，朋友圈一时被开业盛况刷屏。

瑞安打造商业很有一套，新天地，虹桥天地，瑞虹新城都经营的有模有样。

定位中高端的太阳宫，加上早已开业的月亮湾和星星堂，共同撑起北四区商业的门面。

对比之下，中兴路的生活资源就相对比较匮乏。

板块内并没有成熟的商业中心，目前主要依靠社区底商，对于中产社区很必要的学区这里也不占优势。

随着去年北方企业百亿拿地，万科百万方的中兴城成为了板块内宣传的亮点，基本每篇中兴路新房的软文里都以此为亮点在宣传。

万科中兴城

实际上雅宾利这个项目，最开始是上置集团的旧城改造项目，案名叫绿洲雅宾利，三期销售一小半的时候转手卖给了万科，才有了今天的万科翡翠雅宾利。

截图

而十几年前，在上置手里还叫雅宾利公馆的时期，项目宣传时就已经把四期的综合体以及南面规划的学校作为价值点在宣传了。

找到一张十年前的旧图，只能说kfs宣传的手法真的换汤不换药。

2014年的宣传

去年处于土拍禁拍状态的万科，通过一番股权上的腾笼换鸟终于入主了四期地块。

截图来自网络

要恭喜前三期业主，等了十几年的规划终于有望落地了。

但是指望这个项目带飞整个板块恐怕要失望了。

百万方的中兴城里，主要的商办就集中在四期地块中。

四期地块规划指标

4万方办公，6.2万方商业，1.8万方酒店。

这个体量的综合体，一定程度上能改善了中兴路商业荒漠的现状。

但是最多只能算作社区级商业，很难产生区域影响力，难以虹吸周边板块的客群。

资源的相对匮乏，居住环境一般，中兴路在众多中产社区种的竞争力，只能算是第二梯队。

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中产社区的形成，均有其发展成熟的特定历史机遇。

中产客户的数量其实并没有那么多，任何一个中产社区的形成都是在发展过程中逐渐虹吸了周围的中产客户，进而形成中产社区。

瑞虹新城崛起的过程，伴随着整个北区居民的改善需求爆发。

瑞虹新城航拍

北区的好房子不多，从以前到现在都是如此如此。

杨浦内环聚集了大量的工人新村，居住人口众多。改革开放以后，鞍山和控江地区成为了杨浦最早的商业中心，直到五角场副中心建成后，才逐渐没落。

虹口的情况也大抵相似，四川北路，鲁迅公园，北外滩，商业发达，人口密集，老房子连片，聚集着大量需要改善居住环境的家庭。

在滨江没有开发的年代，瑞虹新城的开发则虹吸了虹杨内中环的改善需求。

同样，新江湾的开发虹吸了宝山和虹杨北部的改善需求，大宁虹吸了普陀宝山虹口中部的改善需求，这几个都是如今的标杆改善社区。

板块范围

另外，中产居民汇聚的过程，也不是一朝一夕。

1996年，瑞虹一期入市就开售精装房，6000元的单价，对于1996年8178.48元的上海人均可支配收入而言，已经对客群做了筛选。

2006年二期上市，均价直接飙到17000元/㎡，超过100万的总价，再次将中产客户收入囊中。

到后面同样的戏码不断上演，一批又一批的收割了北区的中高净值客户。

这个过程同时也伴随着上海经济的蓬勃发展，全国高净值人才的导入。

瑞虹九期

虽然在瑞虹新城的房子经常被吐槽社区配置算不上豪宅，但经过一轮轮的筛选，让瑞虹新城，始终保持着高净值人群的导入，成为了北区真正的顶流社区。

上海目前已经过了人口大量导入的年代，板块轮动逐渐停滞，优势板块强者恒强的格局已经基本确定。

中兴路的邻居中，大宁，瑞虹都很成熟，会分流改善客群；

顶豪客户，苏河湾和北外滩会更加合适；

西藏北路、凉城这些地方，能被挖掘的空间也已经不大。

在这个经济和人口增量都不足的时代，中兴路的中产社区发育之路要走的还很远。

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21年之后这波行情，中兴路板块终于迎来了崛起的契机。

20年时，闸北四大天王，凯德星贸邸，铭德传奇，中兴路壹号，静安天御一个比一个难卖。

记得中兴路壹号销售时，全上海的中介疯狂推销，将近两年才把项目售罄。

21年后，楼市大爆发，市区供应不多，中兴路一下子香了起来，曾经的老大难凯德星贸邸二手房成交价突破了二十万。

截图来自链家

新房市场上，1500万左右的预算，市区能选的地段并不多，要么分数太高，要么地段一般。

相比于鞍山、江浦这些地段，中兴路还要略胜一筹；比如老大难项目天汇世纪玺，去年也触发了积分，2500万内环买个四房，一时间炙手可热。

中兴路现在的新房均价在13万左右，1000-2000万的总价收拢了一批分数不高的中产购房者。

随着中兴路的新房销售到未来交房入住，中兴路的居民结构会逐渐改善，逐渐形成中产社区的氛围。

随着其他改善社区房龄增加，中兴路的房龄优势也会逐步体现出来。

回到最初的话题，未来中兴路会超过瑞虹新城吗？

我们可以对比一下浦东的内环。

再过十年，瑞虹如果对标今天已经十几年房龄的联洋，中兴路可能更像今天的花木或杨东。

可能会有类似仁恒公园世纪这样的次新房项目抗鼎，但是整体的能级可能还是要差了一筹。

编辑∣环线咨询

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