三个神话，彻底告别！|环球即时看

中国房地产发展的3驾马车：

(相关资料图)

1、房企高周转的不断加速。高周转神话。

2、居民财富被持续掏空。造富神话。

3、地方政府全力借债发展。造城神话。

以及，这三驾马车能迅速发展，这其中最重要的核动力，也许大家都能猜到了——银行，扮演了极为重要的角色。

2000-2020。

大约高歌猛进20年后，所谓的造城神话、造富神话、高周转神话，一切都随风飘散。

01

房企的高周转神话。

第一个数字：

2002年，万科突破100亿。

2010年，万科突破1000亿。

2020年，万科突破7000亿。

2020年，南京GDP是14800亿。

2020年，大连GDP是7000亿。

2020年，石家庄GDP是6000亿。

2020年，南昌GDP是5700亿。

2020年，太原GDP是4100亿。

2022年末，万科员工13万。

2022年末，南昌650万人。

2022年末，太原540万人。

2022年末，石家庄1100万人。

什么感觉？

万科富可敌城。

也许大家对万科7000亿的销售额无感，上面就是为大家举的例子，大家就应该了解“万科7000亿”有多么恐怖了。

粗暴计算，2020年万科一家房地产公司的销售额等于南京GDP的一半，等于一个大连GDP的总和，甚至比所谓省会的石家庄、太原、南昌高出不止一点。

恐怖吗？

你还要知道，万科只是当年中国房地产企业的第三名。

第一名，碧桂园，7900亿。

第二个数字：

1992年，碧桂园成立。

2006年，碧桂园80亿。

2007年，碧桂园150亿。

2008年，碧桂园175亿。

2009年，碧桂园232亿。

2010年，碧桂园329亿。

2011年，碧桂园432亿。

2012年，碧桂园476亿。

2013年，碧桂园1060亿。

2014年，碧桂园1288亿。

2015年，碧桂园1402亿。

2016年，碧桂园3088亿。

2017年，碧桂园5508亿。

2018年，碧桂园5019亿。

2019年，碧桂园7715亿。

2020年，碧桂园7888亿。

2021年，碧桂园6074亿。

从1992年到2006年，15年，碧桂园仅增长到80亿。

从2006年到2020年，15年，碧桂园增加了7800亿，翻了100倍。

即使计算到2021年，数据下滑，也整整翻了75倍。

恐怖，大写的牛逼！

如果没有2020-2022的灰天鹅，神话会继续。

为什么过去20年中国房企能如何突飞猛进？甚至成了尾大不掉、影响大局的重要因素？又为何在2021年神话戛然而止，难道仅仅是因为灰天鹅的到来？

不是。

2000-2020，最核心的要素有三：

1、大放水。M2暴涨。

2、城镇化。塑造了楼市最大的温室效应。

3、高周转。

人有多大胆、地有多大产。

02

居民财富被持续掏空。

虽然我写了居民造富神话，但是都非常清楚，幸运儿只是少数。

2000-2020年，都是被迫上车。

2020年之后，已经坐不起车了。

一将功成万骨枯，一幕幕造富神话的背后，是日益固化的群体，是日益扩张的城市和财政，是倍感压抑的年轻人。

他们都成了垫脚石。

看几个数字：

2000-2020，中国房地产销售额累计110万亿。

2000年，中国房地产销售额占当年GDP的3%。

2020年，中国房地产销售额占当年GDP的17%。

2020年，中国住房市值62.6万亿美元，等于美英法德之和。

2001年房价2170，2020年房价9860，增长454%。

2001年11.1万亿，2020年101.6万，增长了916%。

2001年M2是15.8万亿，2020年M2是218.7万亿。

2001-2020年期间的总通货膨胀率207.87%。

写到这里，你深刻理解房价暴涨背后的逻辑了吧。

每一个数字的背后，都是普通人普通且又坎坷的20年。

很多人说2020年中国房价怎么可能不到1万，20年的房价涨幅怎么可能才翻了4倍。数据确实难以接受，因为中国幅员辽阔，2000多个县城、地级市、省会、直辖市，统计局的平均数据你都懂的。

2006年，上海张江豪园，均价9000。

2023年，上海张江豪园，均价12万。

17年，13倍。

时代红利，多少人一辈子都不会遇到。

很多人不知道，即使9000，依旧吓退了大量的购房者，大家都觉得房价早晚要崩。但是仅仅几年之后，最先崩的不是张江的房价，而是购房者的思维，越来越多的人相信，房价永远涨，房价不可能跌。

03

地方政府的造城神话。

其实在第二部分，有一点没有讲到。

那就是为什么说过去20年的造富神话，也是居民财富被捆绑的20年？

本质上，城市发展靠什么？

信心。

集资。

信心很好理解，只要所有人都相信深圳牛逼就行了。

集资呢？

很多人以为是银行借款。

表面上对，其实不对。

城市发展，不就是需要钱，钱从哪里来？不就是银行。

比如上海要发展浦东新区，需要做什么？

1、从银行借款，做规划、做基建、盖房子、做配套。

2、然后卖地。商业、产业、配套、学校、铁路，大部分开发商接盘。

3、最后将房子卖给购房者，他们的子女要上学，他们要逛商场，他们要坐地铁，他们要做高铁。

看到没？所谓的集资，表面上是从银行借钱，将地卖给开发商，实际上则是从最底层的购房者身上拿到现金流，然后从下到上一点点回流。

一等的新区，回流最多，回流最快，房价最高。

二等的新区，回流次之，现金流适中，房价适中。

三流的新区，没人买，只能烂尾。

这是全国城市土地财政依赖榜单：

这是全国土地财政依赖程度：

我相信很多人都有这样的感觉。

如果你生活在一线、准一线、强二线城市，或者你出差、旅游去过，你的第一感觉一定是：

这个城市好大啊！

北京、上海、深圳不用说了，上班通勤1个班小时太正常了。

成都、广州、杭州这样的超大城市，城市半径50公里以上。

郑州、合肥、西安的标准二线城市，城市规模也在30公里。

这是一个非常恐怖的数字。

这么大的城市，其实隔阂感非常强烈，大部分人极少跨区生活，因为每个区都非常庞大，区域内部甚至小区附近就能满足基本生活。

那么，城市为什么这么大。

2000年，成都建成区面积210平方公里。

2022年，成都建成区面积1063平方公里。

面积扩大5倍。

2000年，成都人口1100万。

2022年，成都人口2100万。

人口翻倍。

大量的城中村拆迁了，

大量的厂房搬到了更远的地方，

以前的乡下变成了主城，

鱼塘变成了豪宅区。

一个城市之所以能够快速扩张的背后，大量的城市发展建设和新区建设，在这之中，一个城市得到了迅速的膨胀，房价也随之得到了迅速的发展。

04

轰隆隆的马达之下。

短短20年，实现了西方国家200年才实现的城镇化。

迅速，粗暴。

但是，也正是在这样简单粗暴的发展背后，数量得到了最大程度的扩张，城市更加拥挤，房价更加昂贵，门槛也越来越高，质量却没有跟上脚步。

城市变大了，但大量的片区并不成熟，甚至烂尾了；

房企变大了，但是大量的楼盘并不优质，甚至烂尾了；

第一波购房者实现了财富自由，但是没有上车、没办法上车却成为只能看到时代的车辙。

这样的结果，并不是最初想要的结果。

时来天地皆同力，运去英雄不自由。

许家印曾说：一切都是D给的。

这话他只说对了一半，另一半是时代给的。

也正是在房地产突飞猛进、城镇化突飞猛进的时候，有一大批类似碧桂园、恒大这样的高周转房企吃到了最丰盛的时代红利。

随后而来的，还有河北的荣盛、华夏幸福，还有福建的融信、旭辉、中骏、正荣，还有重庆的金科，还有华南的雅居乐，还有天津的融创，等等。

这些头部企业共享了时代的红利。

我算了一下，在2020年最癫狂的时候，整个房地产市场的市场份额是17.4万亿，而前20名房企的销售额加起来是7.2万亿，占比4成。

当盛大的宴会散了之后，一切都将归于平静，恒大依旧游走在破产的边缘，大部分房企的销售额都在腰斩，三四线的房价涨了又跌……

历史好像回到了原点，重新出发。

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