上海楼市已经逐渐失控 当前快看

来源:魔都财观时间:2023-05-04 10:50:19

大家好,我是观观。


(资料图)

前两天跟上海的一些资深的中介聊了聊,对楼市有了新的感知。

可能很多小伙伴不知道,我除了是魔都财观的创始人,还担任着上房联研究院的院长。

这也促使了我会经常跟战斗在一线的中介一起,探讨当下成交数据的走势,以及市场行情的变化。

因为,只有站在一线,才能感受到楼市真实的温度

讨论之后,我们有了一些共同的认知。

对当下正在买房,或者想要买房的小伙伴来说,可以做出准确的选择。

很多人会觉得说,上海楼市凉了

这句话,对不同的人群,有着完全不同的感受。

最近的楼市就是这样。

身在其中,依然会感觉到焦灼。但置身事外,你会觉得上海的楼市已经凉了。

就是有点冰火两重天的分裂感

这种感觉,不止对购房人群,包括卖房的房东、开发商都是一样的。

这种分裂感,最近已经到了很夸张的地步。

上海楼市正在上演赢家通吃的局面,并且,愈演愈烈。

在新房市场,大家可以明显的感觉到。

任何的板块,只要有多个项目同时推出,大家一定是扎堆去选择最好的

前阵子,马陆板块同时推出了三个项目。

但几乎所有人都去扎堆认筹嘉悦云上。

很简单,就是在硬件条件差不多的情况下。

嘉悦云上更靠近宋校,新房虽然不承诺学区,但秉持“就近入校”的原则,嘉悦云上就比其他项目有更大的入学希望。

在过去,可能项目之间微弱的优势,并不足以拉开这么大的差距。

但如今,大家做选择的时候,任何的优缺点都会被无限放大

这就导致在认筹的时候出现极端的情况,好的项目扎堆,略次的项目无人问津,或者差强人意。

这种情况,冷门的板块,会更加的夸张。

冷门的板块,本身就有一定的局限性,大多都是本地客。

像金山枫泾的华发招商依云四季,一年可以卖出800套房子。

但板块内其他的项目,加在一起,可能都卖不出200套。

所以我们一直说,冷门板块的新房有一条铁律:只有NO.1能活

所以,现在很魔幻的事情出现在新房市场,就是有些楼盘依旧需要积分,有高认筹比,不愁卖。但是有些项目,已经悄无声息的开启了分销模式。

发展下去,未来会更严重。

一来,市场的高分客户已经消化的差不多了。

二来,前些年新房市场太火了,加上限价,很多开发商对产品质量的把控并没有那么严格。这就会导致,未来有些房子,越来越难卖。

二手房也是同样如此。

大家更愿意去买板块内“最好”的小区。

或者换一句话,越是贵的小区,在当下,价格反而越是坚挺。

比如张江板块,万科翡翠公园,几乎出来一套被秒掉一套。并且,出来的一些二手房源根本不需要通过中介,就直接被消化掉了。

碧云板块也是一样的,大家只盯着碧云尊邸。

即便价格已经很贵了,但大家在预算充足的情况下,宁可买最贵的。

这是因为,大家都知道,靠房子套利的空间越来越小的时候,对房子本身的要求就会越来越多。

不管是买新房,还是二手房,大家对缺点的容忍度越来越低。

这就会导致,当出现一块“肥肉”的时候,就能马上吸引市场上所有的关注度。

几乎没有人愿意,在差不多条件的情况下,选择退而求其次。

这种马太效应之下,市场上最让人担忧的是。

老房子扎堆的高房价板块,可能会撑不住!

市场上的购房者,对房子品质的要求空前高,非次新已经逐渐被淘汰。

目前陆家嘴的南滨江,已经开始逐渐被北滨江逆袭。

陆家嘴北滨江的九庐,挂牌单价已经快接近27万。在今年3月份成交房源中,低区楼层,也突破了22万单价。

这个价格,已经赶超最好的滨江段产品了。因为滨江凯旋门,最贵也只是挂25万,还有十几万单价的低区户型。

为什么北滨江会赶超南滨江?

只是因为,北滨江的产品,房龄更新一些,产品更时尚一些。

二手房市场上,大家希望买到更新一点的房子。

特别是豪宅,钱付到一定的份上,对房子的要求会更高。有硬伤的房子,很快会淘汰出局。

所以,即便我们觉得北滨江的价格体系不太合理,但赤裸裸的现状就是如此。

楼市的分裂,已经到了近乎疯魔的程度。

从市场大环境来看,是冷清了许多。

二手房的带看量,3月份比2月份下降30%左右。4月份又比3月份下降30%。

目前有点像下雨天行情。

人少,但精准度高。

感觉一下子,热度下来了,但成交量其实还好。

整个4月份的成交,大概率会在1.8万套左右,没有很好,但也不差。

这就是因为,现在市场上的客户,更懂自己要什么。

对于买房的小伙伴来说。

不管是准备打新,还是选择二手。我还是建议多看看房子,在一线多了解一些情况。

毕竟,所有的新房,最终都会变成二手。

只有看懂二手,才能看懂楼市是怎样的。

大家或许不太了解,上海的二手房市场,即便是头部的中介,市场占有率也只有20%。

很多区域、板块都有王牌中介。

多跟这些中介聊一聊。

你才能感受到市场在发生怎样的变化。

楼市的变化比你想象中要快的多,一定要及时了解最新的动态。

甚至是卖房的房东,也可以多去了解一下市场,你才会知道,自己的房子到底好不好卖。

未来,市场上有3种二手房会很热。

这种热,不见得是涨。但会在第一波首先杀出重围。

①多年没新房供应,但现在有高分新房上市的板块。

比如,长风板块。

②板块有重大利好,供应比较紧张的。

比如张江、金桥、碧云。

③内中环补涨板块。

比如,古北、中兴路……

总结来说,这几类的共性就是,完全没有弱的板块。

未来,一定是强者越强,弱者愈弱。

这种分裂,会让不同角度的人,感知楼市不同的温度。

如人饮水,冷暖自知。

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